10/29/2012

額外印花稅 後市火上加油 (雷鼎鳴)


政府出了兩招意圖遏抑樓價,一是買家印花稅(BSD),二是額外印花稅(SSD)。前者外地買家可以化解,只要與本地人合夥買樓便不用交此印花稅,將來或會多點出現中港「深度合作」,港人內地人一同集資買樓,是否如此,拭目以待,這裏不作評論,今天焦點集中在SSD之上。


SSD
的目的據說是打擊炒家,買樓六個月內再售出的,印花稅從15%增至20%;612個月之間售出的,稅率從10%上升至15%;1224個月從5%提高至10%;2436個月也要交10%。這些不同時段的印花稅,政策目標是強迫或誘導置業人士買樓後不要這麼快便賣出,愈早出貨,受罰愈大。


聰明炒家 市場信

打擊炒家有甚麼後果?我過去多次指出炒家只是信差,殺之無用。炒家若是聰明的話,必是在他們認為價格仍低時入貨,這時炒家的行動自然是把樓價推高。但我們不可或忘,炒家買貨的目的便是賣貨求財,至於他們能否真的目光如炬,賺得巨利,則是各安天命。不過,當他們出貨時卻是有助樓價下降。換言之,市場中若有一群聰明的炒家,低價時價格被推高,高價時價格則被遏抑,價格會更為穩定,波幅較小,而且接近真正的市價,所以經濟學界認為他們是帶來市場信息的信差。


香港過去的經驗也闡明此觀點。1994年樓價急升,政府也是引入限制樓花買賣等措施把炒家趕離場。我當時便說樓價會即時受壓,但其後因無炒家出貨所提供的樓盤,價格上升的幅度會很高。地產商因市場中不明朗因素增加,不敢大量投資,新盤也會減少,後市更會火上加油。在9697年間,樓價果如所料,勢如破竹,節節上升,造成泡沫。


去年春天政府已加了印花稅,情況與94年一樣,樓價淡靜甚至下降了一段時間,到今年春天樓價又再因供應不足而找到動力上升。據政府數字,買後一至兩年內便出售的,在今年三月只得83宗,到九月也只有218宗,數字如此之低,反映炒家已幾乎絕迹。就算是這批賣家,其實可能有多種合理的理由必須出貨,不見得都是炒家。政府加碼出手打擊一些早已歸隱的信差,效果可疑

 

二手交投減 一手肆意加價

其實若再追尋下去,當可察覺今年一手樓盤肆意加價,原因之一正是二手樓盤稀缺,地產商少了競爭者。以前二手交投等閒是一手的八、九倍,地產商受到二手市場的競爭制約。去年開始的印花稅正是二手供應減低的重大原因,情況與9697時有部分相似。前車可鑑,讀者可自行判斷SSD加辣版的後果。


真正能把樓價長期地打下來的有兩個可能因素,一是外來的危機,二是房屋供應增加。我們不希望第一因素出現,只能希望政府靠第二個因素努力造地。有人說遠水救不了近火,這不正確。若大家都確信將來有大量樓宇湧至,誰敢今天高價買樓?可惜政府至今尚未做出成績,讓人相信它有足夠政治能量造地,政府仍有待努力

 

(Sky Post   2012-10-29)