11/13/2015

補貼置業計劃 (雷鼎鳴)


「團結香港基金」在周一發布了它的第一份公共政策研究報告,此報告包含兩部分,第一部分是補貼置業計劃,第二部分是增加土地供應。本文先只評第一部分。


補貼置業計劃有兩個元素,第一個元素是建議公屋可租可買,即分配到公屋的家庭有選擇權,可以一直交租,也可以用市價一半左右的價格把它買下來。這元素並非新創,政府在九十年代後期已實行過,極受歡迎,後來卻因沙士前後期間樓價低殘而擱置了這計劃。今趟報告第一部分的主筆是我以前的室友王于漸教授,他十多年來一直推動公屋可售可租的建議,但今次計劃的第二個元素卻是新的。此元素是提出一個新的可租可買機制,目的是減低買家要面對的不確定因素,使他們更有能力買得到樓。


認購期權形式 降低不確定性


要解說第二個元素,最簡單的方法還是用一例子。假設某公屋(居屋也無不可)市值400萬,若住戶想乾脆購入此單位,可先付200萬(多點少點可調校),以後便不用交租,幾年後住戶若想擁有完整的產權(其中包括轉售權),政府會要求其補地價,在此例子中是要再多付200萬加上利息。在過去的做法中,補地價所需的金額會隨着樓宇的市價上落,例如樓價升至500萬時,所需要補的地價便增至300萬。新機制則容許補地價數額不變。


嚴格來說,這個新方案是一種認購期權。住進公屋的有兩個選項,一,是否付租還是把單位買下,二,若買下後將來是否要補地價,若肯補,則產權齊備,有權把單位賣出。至於補地價與否此一選擇權可維持多久,則要看政府制定的政策。把補地價的金額一早便訂定清楚,不用跟着樓價上落浮沉,可大大減少買家面對的不確定性。


這個方案好處很多,壞處極少。因住戶有自由選擇權,合理的才接受,不會比沒有選擇權的只准租不准買差勁,住戶因此是得益者。至於政府,也無損失,反而有賺。若住戶選擇租,不買,便與現時一樣,若選擇是買,則政府的庫房可增收入,將來還不用替住戶付管理費。現時公屋租金還不夠付管理費,政府負擔頗重。既然買賣雙方都是得益者,因此方案有好處。有人或會以為容許住戶買下其單位,會使到政府失去公屋資源,此說並不準確,就算沒有售賣機制,繼續維持現狀,公屋居民絕大部分也不會遷走、把其單位歸還政府。


擁有自置物業 增加社會安定


公屋可以出售尚有多種好處。有些住戶家庭狀況可能有變,賣掉單位搬到別處或將單位按揭套現有時十分需要,住戶擁有完全的產權才可容許他們買賣公屋單位。公屋住戶可否賣掉自己的單位後將來又再來一次申請公屋?這倒是應該禁止,以避免雙重利益,對別人不公。


港人居住面積細小,人均面積16平方米,內地城市則有32.9平方米,上述方案不能增加他們居住的面積,這要靠另一建議,如何增加土地供應才可達到。但多些人可以做業主,對香港會有深遠的影響。目前36.1%的港人住在自己擁有的私人房屋單位,15.9%住在居屋,擁有房屋的只有人口的52%,而且居屋的擁有權還是不完全的。這與世界其他地方相比,業主的比例極低。新加坡的業主率是91%,內地城市是90%(農村則可能接近100%)。李光耀當年為甚麼要使到絕大部分的新加坡人擁有自己的住房?這是因為人民有了固定資產後便少有「作反」,社會趨向穩定。香港近年社會深層次矛盾之一正是港人買不起樓,不能擁有自己的樓宇。補貼置業計劃卻可使頗大比例的港人不致錯失置業之夢。


不過,正如所有認購期權一樣,這計劃也有風險,特別是樓價下滑時更是如此。政府宜再「讓利」,吸引更多的人加入,例如買入公屋單位後管理費可以由政府負擔。即使如此,政府或納稅人也無損失,因為住戶補地價時,政府已收到一筆大款項

(Sky Post 2015-11-13)